投资房地产以什么方式好？哪种架构最适合你？最省税？

这篇文章罗列了当今在英国投资房地产的架构优劣势。

目前，投资英国房地产有以下几种结构：非公司形式的房地产投资unincorporated business（个人或共有），房产合伙人制property partnership，有限公司limited company和有限责任合伙制公司limited liability partnership (LLP).。每种结构都有其优缺点，找到最适合自己企业的模式最为重要。

本文将从税收角度分析每种房产投资结构的利弊。

非公司形式的房地产投资unincorporated business

目前，大多数投资性房地产都不是公司持有，而是由个人单独持有或者与他人（如与配偶或民事伴侣）共同持有。

在英国，只要持有整个或者是部分房产（除非房产是作为假日租赁，如Airbnb等）都需要按照房产持有比例交税。然而在计算房产利润时，还是要先按整个房产来算，用租金收入减去发生的所有费用来得到该房产的收入或损益。假日租赁房产收益有自己的计算方式。

每位房东都需就房产收入纳税，房屋收入需按个人税缴纳，普通税率为20%，高税率纳税人则需按40%或45%来纳税。房屋出租通常被视为投资，因此不需要缴纳国民保险费。

近两年，贷款利息的税前扣除率逐步下降。目前，对于2020/21年及以后的税年，所有的利息费用减免 relief for all finance costs只能税后扣除20%。

如果个人房东出售房产，则需要支付资本利得税(CGT)，目前税率为18%和28%，

在2020年4月6日或之后出售房产产生的收益必须在30天内向英国税局HMRC填报纳税申请，并在同一时间内支付CGT款项。

房产合伙人制property partnership

共有房产并不足以建立房产合伙关系，需要对共有房产的所有人按持有比例进行评估。对于夫妻共有财产，无论实际受益人是谁，都需要按照50：50的比例来分割，除非在税局备案进行潜在受益权分配，并上传给税局。 对于其他形式共有房产，则按所有者的持有比例来分配。

共有房产，可能是房产共有人以贸易或专业合伙的形式存在的，这种共有投资有时也会出租其部分土地和建筑物。

在房产合伙人制的情况下，每位所有者将按照房产持有比例所得的部分利润来缴税，房产所有权比例的变动也会导致房产利润和损益的分配。

有限公司limited company

在个人租赁房产的税务改革后，通过建立有限公司来经营房产的方式变得更加受欢迎。

通过建立房产公司的方式来管理房产除了能享受到有限公司本身带来的好处外，还可以享受到公司经营的一些税务优势。

以有限公司的方式经营，利润计入公司税而不是个人税，目前公司税税率为19%，低于个人所得税最低税率20%。然而与个人不同的是，公司没有个人免税额（但此项缺陷对于海外房东来说不存在），同时因为是公司经营，所以适用于个人房东的贷款利息抵扣比例就不受限制，公司可以全额税前扣除贷款利息。

然而，虽然公司税税率低于个人税，但当股东从公司提取公司利润时，可能需要进一步缴纳个人税，这些费用也必须考虑在内。

如果公司出售房产，那所得利润需要交公司税，而不是个人所得税，因此所交的税率是19%，而不是先前资本利得税18%或28%的税率。

如果是股东先购买了房产，而后再转给公司的话，也将存在房产转移的问题，这过程可能要缴纳印花税SDLT，同时也股东可能需要缴纳资本利得税CGT。

但如果是以公司的名义来购买房产，那将没有任何问题，并且公司还会比单个房东更容易可以筹集到资金。

有限责任合伙制公司limited liability partnership (LLP).

房产有限责任合伙公司是一种过渡性的机构，在提供有限责任的同时，还可以灵活分配利润。它和公司一样必须在Company House注册。

对于整个家庭来说，这种形式可能更加有利。因为从家族的角度看，每个人都持有一部分房产，而从税收的角度看，将收益分配到每个家庭成员手里也是有利的。

这种公司形式可以自行持有房产，也可以另行收购房产，同时公司合伙人也可以将自己已经拥有的房产转让给企业。

这种公司形式的一个好处是房产合伙人可以灵活的分配房产的利润和亏损。这就给公司提供了一个极佳的合理避税的方式。因为公司的亏损和利润都是按成员的资本账户比例来分担的，所以这些不同的比例给发工资带来了灵活性，可以让公司以省税的方式来调整工资分配。后续再投入资产或者撤出资产都会导致股东权益比例的变化。

如果公司出售房产后有利润，那么每位合伙人都需要根据权益比例支付资本利得税CGT。

Tips

在规划租赁房产业务时，应先考虑不同的架构，来选择最符合需要的架构。