央行降息，商业银行有升有降？这对买家意味着什么？

英国央行在上周宣布，将基准利率从5%降至4.75%。这是自疫情以来，英国央行货币政策委员会(MPC)第二次做出降息决定。许多购房和房贷还款者翘首以待，期待更加优惠的贷款产品。

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央行降息意味着抵押贷款会更便宜吗？

央行降息是否意味着更便宜的抵押贷款月供，对大多数人来说，答案是不一定的。因为英国现有的840万个住宅抵押贷款中，近700万个是固定利率贷款，因此82%的房主不会看到任何变化。

- 固定利率：是指在特定时间内利率保持不变，通常受英国央行基准利率的上调影响较小。通常，固定利率期(也称初始利率期)为按揭的前两年、三年或五年。如果您现在是贷款人，可以向贷方查看现有贷款产品固定期限。

- 浮动利率：顾名思义，按揭的利率会随市场波动而上下变动，因此月供可能会发生变化。主要有三种类型：标准浮动利率(SVR)、追踪利率和折扣利率，具体情况需具体分析。

Source: Nuts About Money

对持有浮动利率和跟踪利率的房主来说，这是个好消息。这些利率与英国央行的利率挂钩，预计在伦敦约有15万笔这样的抵押贷款，房主会看到月供变得更加便宜。

2024年英国标准浮动利率和追踪利率平均值变化图

Source: MoneyFactsCompare.co.uk

*如果您的按揭贷款机构尚未宣布任何变动，还可以稍作等待进一步消息。以上贷款方案仅供参考，具体您适合的贷款方案需要专业贷款顾问评估后确认。

不过，对于现有贷款产品即将到期的借款人来说，如何选择下一步尤为关键。专业的贷款经纪人可以根据您的财务状况和需求，从市场上筛选出性价比最高的贷款产品，帮助您在节省成本的同时，确保贷款方案更适合您的长期规划。

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什么？竟然还有部分贷方上调利息？！

这周，桑坦德银行(Santander)、TSB银行、汇丰银行(HSBC)、维珍货币银行(Virgin Money)以及全英建筑协会(Nationwide Building Society)均宣布本周其固定利率抵押贷款产品的价格将上涨。

Source: This is Money

为什么央行降息，部分固定利率不降反升呢？按揭贷款固定利率主要基于货币市场对利率走势的预期，作为以市场为导向、实时变化的利率形式，购房者仍需密切关注市场动态。现阶段部分贷方利率上升的原因，或许是由通胀预期与融资成本上升导致的。

2024年英国两年、五年和十年固定利率变化图

Source: MoneyFactsCompare.co.uk

尽管央行下调了基准利率0.25%，市场的通胀预期却在上升。特别是在工党预算案发布后，政府增加税收，市场对长期借贷成本的担忧加剧，也对掉期利率和国债收益率产生了影响。

近期，五年期和两年期掉期利率均有所上升，截至11月13日，两年期掉期利率为4.26%，五年期掉期利率为4.06%。较10月29日，预算发布前一天的3.7%(两年期)和3.87%(五年期)有所上涨，这是银行提高固定按揭利的原因之一。商业银行在定价固定利率按揭时，主要依据掉期利率(Swap Rate)——这是一种基于未来利率预期的银行间贷款利率。掉期利率上升时，固定按揭利率也会随之上涨，反之亦然。

Source: Chatham Financial

除了参考swap rate以外的长期利率还有十年国债收益率。截至11月14日，英国十年期国债收益率目前约为4.5%，略低于英格兰银行的基准利率(4.75%), 表明市场对未来通胀风险的关注。

 Source: Market Watch

除此之外，美国方面，特朗普重返白宫等地缘政治不确定性也加大了市场对未来利率走势的担忧。这些因素共同推动了融资成本的上升，因此即便基准利率下降，固定利率按揭的成本仍有可能会上升。

 Source: The Independent

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贷款申请人应该做什么？

建议很简单：现在就行动。 

不如现在就行动？

Source：Tenor

种一棵树最好的时间是十年前，其次是现在。

>>秋季预算新印花税政策生效在即

上个月的秋季预算指出，从2025年4月1日起，所有买家的免税门槛将从25万英镑恢复到12.5万英镑，而首次购房的印花税起征点将从42.5万英镑降低至30万英镑。鉴于利率仍处于平稳区间，且印花税政策即将发生改变，现在正是锁定利率的最佳时机。

>>对于需要释放现金流的房主 

如果您已经现金持有房产，但希望通过转按揭优化利率、减少每月还款压力，或将房产的增值部分变现以用于其他投资，转按揭可能是一个值得考虑的选择。特别是在当前市场中，通过重新评估贷款产品，您可能能够锁定更具性价比的利率，释放宝贵的现金流，让资金运用更加灵活。  

>>对于仍在观望的首套房刚需买家

本地贷款申请需要2~4周，律师交接也需要1~2个月，为了赶在明年四月之前上车的买家们，或许需要及时行动了！当前的利率环境已经显现出更多稳定迹象，等待固然是一种选择，但不妨先结合预算，了解当前市场上适合您的贷款产品。贷款市场上的优质方案可以帮助您找到适合自己的入场时机，把握难得的购房机会。  

当前利率较前几年高点已回落至一个相对合理的区间，面对复杂多变的市场环境，把专业的事交给专业的人来做尤为重要，我们的专业贷款顾问将为您专属服务，从评估贷款额度到匹配最优产品，帮助您实现房产与财务规划的双赢。如您有任何贷款、养老金、保险或投资相关的疑问或需求，欢迎扫描文末二维码，与欧盛泰德的金融顾问进行前期免费一对一咨询。